Ответ. Декларацию сдавать надо. Можно заявить вычет в 1 миллион рублей
- СИТУАЦИЯ, ЕСЛИ ПРОДАН ОДИН ОБЪЕКТ.
Всё-таки декларацию Вам сдавать надо.
Сдать её надо до 30 апреля следующего года после продажи жилья.
Но! Возможно не надо платить налоги.
По предыдущим ответам получается, что
Вы продали квартиру раньше минимального срока, не имеете льгот для семей с двумя детьми, продали дороже 1 миллиона и не имеете расходов, на которые можно уменьшить облагаемые доходы, или они не превышают миллион рублей умноженный на размер доли.
ПРИМЕЧАНИЕ: во всех приведённых далее ситуациях предполагается, что стоимость продажи не меньше, чем 0,7 кадастровой стоимости. Иначе доходом является 0,7 кадастровой стоимости и расчёт налога надо вести исходя не из стоимости продажи, а из 0,7 кадастровой стоимости.
_______________________________________________________________________________
Остаётся заявить вычет в размере 1 миллиона рублей умноженный на размер доли в праве собственности.
1 пример:
Вы продали квартиру за 3 миллиона. Заявляя вычет в размере 1 миллиона, надо будет заплатить 260000 рублей.
(3 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000
2 пример:
Вы продали квартиру за 10 миллионов. Заявляя вычет в размере 1 миллиона, надо будет заплатить 260000 рублей.
(10 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 1 170 000
Ставка 15% для продажи недвижимости применяется с 2025 года с доходов от продажи, превышающие 2,4 миллионов рублей; в остальных случаях применяется ставка НДФЛ - 13%;
Подробнее об изменениях законов с 2025 года.
3 пример:
Вы продали долю в квартире за 1 миллион. Доля в квартире – 0,5. Вычет можно заявить в размере миллиона, умноженного на размер доли. Заплатить надо будет 65000 рублей.
[1 000 000 – (1 000 000 х 0,5)] х 0,13 = 65 000
_______________________________________________________________________________
Сдать её надо до 30 апреля следующего года после продажи жилья.
Но! Возможно не надо платить налоги.
По предыдущим ответам получается, что
Вы продали квартиру раньше минимального срока, не имеете льгот для семей с двумя детьми, продали дороже 1 миллиона и не имеете расходов, на которые можно уменьшить облагаемые доходы, или они не превышают миллион рублей умноженный на размер доли.
ПРИМЕЧАНИЕ: во всех приведённых далее ситуациях предполагается, что стоимость продажи не меньше, чем 0,7 кадастровой стоимости. Иначе доходом является 0,7 кадастровой стоимости и расчёт налога надо вести исходя не из стоимости продажи, а из 0,7 кадастровой стоимости.
_______________________________________________________________________________
Остаётся заявить вычет в размере 1 миллиона рублей умноженный на размер доли в праве собственности.
1 пример:
Вы продали квартиру за 3 миллиона. Заявляя вычет в размере 1 миллиона, надо будет заплатить 260000 рублей.
(3 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000
2 пример:
Вы продали квартиру за 10 миллионов. Заявляя вычет в размере 1 миллиона, надо будет заплатить 260000 рублей.
(10 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 1 170 000
Ставка 15% для продажи недвижимости применяется с 2025 года с доходов от продажи, превышающие 2,4 миллионов рублей; в остальных случаях применяется ставка НДФЛ - 13%;
Подробнее об изменениях законов с 2025 года.
3 пример:
Вы продали долю в квартире за 1 миллион. Доля в квартире – 0,5. Вычет можно заявить в размере миллиона, умноженного на размер доли. Заплатить надо будет 65000 рублей.
[1 000 000 – (1 000 000 х 0,5)] х 0,13 = 65 000
_______________________________________________________________________________
2. СИТУАЦИЯ, ЕСЛИ ПРОДАНО ДВА ОБЪЕКТА
При продаже нескольких объектов можно заявить этот вычет по нескольким объектам.
Ситуация - Продано две квартиры (доли).
Если было продано 2 квартиры в одном и том же году, то есть три варианта получения вычета.
Первый вариант. Если обе квартиры были проданы меньше чем за 1 миллион рублей вместе, то можно получить вычет в размере 1 миллиона. Налоговый вычет в 1 миллиона предоставляется не на каждую проданную квартиру, а на обе вместе.
Если было продано две доли, то вычет по каждой квартире можно заявить в размере доли умноженной на миллион.
Примеры суммы вычета можно посмотреть в таблице ниже.
Ситуация - Продано две квартиры (доли).
Если было продано 2 квартиры в одном и том же году, то есть три варианта получения вычета.
Первый вариант. Если обе квартиры были проданы меньше чем за 1 миллион рублей вместе, то можно получить вычет в размере 1 миллиона. Налоговый вычет в 1 миллиона предоставляется не на каждую проданную квартиру, а на обе вместе.
Если было продано две доли, то вычет по каждой квартире можно заявить в размере доли умноженной на миллион.
Примеры суммы вычета можно посмотреть в таблице ниже.
Тут расписано, какая будет сумма вычета, если продавалось две доли: за 100 тысяч, 600 тысяч и 1 миллион, а доли были 0,3; 0,6 и 0,9.
Жёлтым выделена сумма налогового вычета в тысячах рублей.
Как такую таблицу понимать.
Суммы вычетов по каждому объекту складываются, но в каждом случае надо учитывать ограничения:
Расчёты приведённые в таблице основаны, скажем, на логике. Так как расчёты сложные, то они не подтверждены законами и письмами минфина и, скорее всего, не будут подтверждены в дальнейшем.
Поэтому перед продажей, для уточнения правильности расчётов необходимо написать письмо с вопросом в областное управление налоговой.
Жёлтым выделена сумма налогового вычета в тысячах рублей.
Как такую таблицу понимать.
Суммы вычетов по каждому объекту складываются, но в каждом случае надо учитывать ограничения:
- суммы вычета по любой доле не может превышать сумму вычета, как если бы эта доля была продана отдельно;
- сумма вычета по всем долям не может превышать сумму всех долей в праве собственности умноженной на 1 миллион; если, например проданы доли 0,3 и 0,6, то максимальная сумма вычета будет 900 тысяч [1 млн. х (0,3+0,6)]
- сумма вычета в целом не может превышать 1 миллион.
Расчёты приведённые в таблице основаны, скажем, на логике. Так как расчёты сложные, то они не подтверждены законами и письмами минфина и, скорее всего, не будут подтверждены в дальнейшем.
Поэтому перед продажей, для уточнения правильности расчётов необходимо написать письмо с вопросом в областное управление налоговой.
Второй вариант. По одной квартире получить вычет в размере 1 миллиона, а по второй в размере стоимости покупки; налогооблагаемый доход нужно будет рассчитывать по каждой квартире отдельно. Например:
одна квартира была куплена за 900 тысяч и продана за 1,2 миллиона (с прибылью в 240 тысяч); вторая квартира была куплена за 1 300 000, а продана за 1 100 000 (с убытком в 120 тысяч).
Налог по первой квартире будет 26 тысяч, если воспользоваться вычетом в размере 1 миллиона (1 200 000 – 1 000 000) х 0,13
Налог по второй квартире платить не надо, так как квартира продана с убытком и доход в размере 1100000 можно уменьшить на 1300000 тысяч.
Третий вариант. По двум квартирам получить вычет в размере стоимости покупки каждой квартиры. Такой вариант можно применить, например, если обе квартиры были куплены дороже 1 миллиона.
_________________________________________________________________________
одна квартира была куплена за 900 тысяч и продана за 1,2 миллиона (с прибылью в 240 тысяч); вторая квартира была куплена за 1 300 000, а продана за 1 100 000 (с убытком в 120 тысяч).
Налог по первой квартире будет 26 тысяч, если воспользоваться вычетом в размере 1 миллиона (1 200 000 – 1 000 000) х 0,13
Налог по второй квартире платить не надо, так как квартира продана с убытком и доход в размере 1100000 можно уменьшить на 1300000 тысяч.
Третий вариант. По двум квартирам получить вычет в размере стоимости покупки каждой квартиры. Такой вариант можно применить, например, если обе квартиры были куплены дороже 1 миллиона.
_________________________________________________________________________
3. СИТУАЦИЯ, ЕСЛИ ПРОДАНО ТРИ ОБЪЕКТА
Если было продано 3 квартиры в одном году. Вычет в размере миллиона рублей предоставляется на все квартиры сразу или на две, или на одну, но миллион рублей вычета не умножается на количество проданных квартир. По тем квартирам, по которым не был использован вычет в размере миллиона, можно использовать вычет в размере стоимости покупки.
Первый вариант. По всем квартирам получить налоговый вычет в размере 1 миллиона. То есть если квартиры были проданы за 2000000 рублей каждая, то налог придётся уплатить в размере 650 тысяч. Рассчитано следующим образом:
(3 х 2 000 000 – 1 000 000) х 0,13
Ставка 15% для продажи недвижимости применяется с 2025 года с доходов от продажи, превышающие 2,4 миллионов рублей; в остальных случаях применяется ставка НДФЛ - 13%;
Подробнее об изменениях законов с 2025 года.
_________
Второй вариант. По двум квартирам получить вычет в размере 1 миллиона, и по одной - в размере стоимости покупки.
Например: первая квартира продана за 400 тысяч, другая - за 600 тысяч, третья – за 800 тысяч. Все квартиры были проданы на 50 тысяч дороже, чем куплены.
Налог нужно будет уплатить в размере 6500 рублей. ((400 000 + 600 000 – 1 000 000) + (800000 –750000)) х 0,13
_________
Третий вариант. По одной квартире получить вычет 1 миллион, по двум другим – в размере стоимости покупки.
_________
Четвёртый вариант. По всем квартирам получить вычет в размере стоимости покупки.
_________
Расчёт вычетов при продаже трёх долей в жилых объектах аналогичен расчёту при продаже двух долей (смотреть таблицу выше), а именно,
суммы вычетов по каждому объекту складываются, но в каждом случае надо учитывать ограничения:
Расчёты приведённые в таблице основаны, скажем, на логике. Так как расчёты сложные, то они не подтверждены законами и письмами минфина и, скорее всего, не будут подтверждены в дальнейшем.
Поэтому перед продажей, для уточнения правильности расчётов необходимо написать письмо с вопросом в областное управление налоговой.
Первый вариант. По всем квартирам получить налоговый вычет в размере 1 миллиона. То есть если квартиры были проданы за 2000000 рублей каждая, то налог придётся уплатить в размере 650 тысяч. Рассчитано следующим образом:
(3 х 2 000 000 – 1 000 000) х 0,13
Ставка 15% для продажи недвижимости применяется с 2025 года с доходов от продажи, превышающие 2,4 миллионов рублей; в остальных случаях применяется ставка НДФЛ - 13%;
Подробнее об изменениях законов с 2025 года.
_________
Второй вариант. По двум квартирам получить вычет в размере 1 миллиона, и по одной - в размере стоимости покупки.
Например: первая квартира продана за 400 тысяч, другая - за 600 тысяч, третья – за 800 тысяч. Все квартиры были проданы на 50 тысяч дороже, чем куплены.
Налог нужно будет уплатить в размере 6500 рублей. ((400 000 + 600 000 – 1 000 000) + (800000 –750000)) х 0,13
_________
Третий вариант. По одной квартире получить вычет 1 миллион, по двум другим – в размере стоимости покупки.
_________
Четвёртый вариант. По всем квартирам получить вычет в размере стоимости покупки.
_________
Расчёт вычетов при продаже трёх долей в жилых объектах аналогичен расчёту при продаже двух долей (смотреть таблицу выше), а именно,
суммы вычетов по каждому объекту складываются, но в каждом случае надо учитывать ограничения:
- суммы вычета по любой доле не может превышать сумму вычета, которая была бы в случае, если эта доля была бы продана отдельно;
- сумма вычета по всем долям не может превышать сумму всех долей в праве собственности умноженной на 1 миллион; если, например проданы доли 0,3 и 0,6, то максимальная сумма вычета будет 900 тысяч [1 млн. х (0,3+0,6)]
- сумма этого вычета в целом за год не может превышать 1 миллион.
Расчёты приведённые в таблице основаны, скажем, на логике. Так как расчёты сложные, то они не подтверждены законами и письмами минфина и, скорее всего, не будут подтверждены в дальнейшем.
Поэтому перед продажей, для уточнения правильности расчётов необходимо написать письмо с вопросом в областное управление налоговой.
4. ПРОЧИЕ РАСХОДЫ
Снизить налог также можно использовав следующие виды налоговых вычетов (расходов):
Максимальные суммы расходов, на которые уменьшаются облагаемые доходы:
- обучение (своё, детей до 24 лет);
- медицинские услуги (своё, детей до 18 (очных учащихся - до 24) лет, родителей, супруги);
- покупка медикаментов (при наличии рецепта врача);
- медицинское страхование;
- страхование жизни на срок от 5 лет;
- пенсионное страхование и обеспечение (дополнительные взносы);
- внесение денег на инвестиционный счёт;
- физкультурно-оздоровительные услуги.
Максимальные суммы расходов, на которые уменьшаются облагаемые доходы:
- основная сумма - 120000 рублей (по всем расходам, кроме видов перечисленных ниже). С 2024 года предел будет увеличен;
- дорогостоящее лечение (код 2 в справке об оплате медицинских услуг) - без ограничений по сумме;
- обучение детей - 50000 рублей. С 2024 года предел будет увеличен.
- внесение денег на инвестиционный счёт, пенсионные взносы - 400000 рублей.
Есть письма минфина, в которых утверждается, что по продаже доли в недвижимости отдельным договором, можно заявить вычет в размере 1 миллиона. Но, так как эти письма почему-то удаляют с сайта налоговой, возможно, выйдет опровержение этих писем. Можно проявить осмотрительность и написать письмо в управление налоговой до продажи недвижимости:
5. Вычет при приобретении жилья можно заявить 1 раз в жизни. Остаток вычета можно переносить на любое количество последующих лет.
Даже если по проданному объекту отсутствуют расходы на приобретение, то вычет при приобретении жилья, можно заявить по любому другому объекту, который был приобретён ранее.
Максимальная сумма вычета при приобретении жилья - 2 миллиона рублей.
Так как есть разные ставки налога: 13% и 15%, то сумма к возврату (уменьшению) налога будет от 260000 до 300000, в зависимости от того, по какой ставке был удержан налог
Например, стоимость продажи - 10 миллионов рублей, налоговый вычет при продаже - 1 миллион рублей, вычет при покупке - 2 миллиона рублей. Налог к уплате будет 910 тысяч.
(10 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000) х 0,13
Социальные и инвестиционные вычеты в данном примере заявлены не были.
Ставка 15% для продажи недвижимости применяется с 2025 года с доходов от продажи, превышающие 2,4 миллионов рублей; в остальных случаях применяется ставка НДФЛ - 13%;
Подробнее об изменениях законов с 2025 года.
Если любое жилое помещение было приобретено ранее с использованием целевого кредита, то можно уменьшить облагаемые доходы и на сумму уплаченных процентов по кредиту (с начала выплаты кредита по 31 декабря года, в котором была продажа жилья). Данным вычетом можно воспользоваться только по одному объекту.
Также необходимо учитывать использование материнского капитала, так как сумма материнского капитала не признаётся расходами налогоплательщика.
Если квартира приобретена двоими супругами в совместную собственность за 5 миллионов, а материнский капитал, использованный на приобретение квартиры, составил 775 628,25 руб., то сумма налогового вычета на каждого из супругов составит 2 миллиона (максимальная сумма).
Если квартира приобретена двоими супругами в совместную собственность за 3 миллиона, материнский капитал, использованный на приобретение квартиры, составил 775 628,25 руб., погашения материнским капиталом процентов банку не было, то сумма налогового вычета на двоих супругов составит 2 224 371,75 руб.. Распределить этот вычет можно по договорённости, но не более 2 миллионов на одного из супругов.
Кроме того, не являются расходами на приобретение жилья, расходы на покупку "неотделимых улучшений". Расходы на оплату кредита на "неотделимые улучшения" также не являются расходами на приобретение.
Если было продано несколько объектов, то по одному или нескольким из них можно заявить вычет в размере 1 миллиона умноженного на размер доли, а по остальным вычеты в размере расходов на приобретение.
Посмотреть примеры с продажей нескольких объектов можно здесь:
Максимальная сумма вычета при приобретении жилья - 2 миллиона рублей.
Так как есть разные ставки налога: 13% и 15%, то сумма к возврату (уменьшению) налога будет от 260000 до 300000, в зависимости от того, по какой ставке был удержан налог
Например, стоимость продажи - 10 миллионов рублей, налоговый вычет при продаже - 1 миллион рублей, вычет при покупке - 2 миллиона рублей. Налог к уплате будет 910 тысяч.
(10 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000) х 0,13
Социальные и инвестиционные вычеты в данном примере заявлены не были.
Ставка 15% для продажи недвижимости применяется с 2025 года с доходов от продажи, превышающие 2,4 миллионов рублей; в остальных случаях применяется ставка НДФЛ - 13%;
Подробнее об изменениях законов с 2025 года.
Если любое жилое помещение было приобретено ранее с использованием целевого кредита, то можно уменьшить облагаемые доходы и на сумму уплаченных процентов по кредиту (с начала выплаты кредита по 31 декабря года, в котором была продажа жилья). Данным вычетом можно воспользоваться только по одному объекту.
Также необходимо учитывать использование материнского капитала, так как сумма материнского капитала не признаётся расходами налогоплательщика.
Если квартира приобретена двоими супругами в совместную собственность за 5 миллионов, а материнский капитал, использованный на приобретение квартиры, составил 775 628,25 руб., то сумма налогового вычета на каждого из супругов составит 2 миллиона (максимальная сумма).
Если квартира приобретена двоими супругами в совместную собственность за 3 миллиона, материнский капитал, использованный на приобретение квартиры, составил 775 628,25 руб., погашения материнским капиталом процентов банку не было, то сумма налогового вычета на двоих супругов составит 2 224 371,75 руб.. Распределить этот вычет можно по договорённости, но не более 2 миллионов на одного из супругов.
Кроме того, не являются расходами на приобретение жилья, расходы на покупку "неотделимых улучшений". Расходы на оплату кредита на "неотделимые улучшения" также не являются расходами на приобретение.
Если было продано несколько объектов, то по одному или нескольким из них можно заявить вычет в размере 1 миллиона умноженного на размер доли, а по остальным вычеты в размере расходов на приобретение.
Посмотреть примеры с продажей нескольких объектов можно здесь:
