Основные моменты при передаче прав требования объекта недвижимого имущества (имущественных прав) по договору уступки прав требования (цессии).

1. Отсутствует недвижимое имущество, так как строительство не завершено. Вы владеете не недвижимым имуществом, а только правами требовать недвижимое имущество после окончания строительства. Таким образом, срок владения недвижимым имуществом (5 лет, 3 года, 0 лет), после которого не надо платить налог не применяется.
2. Вычет в размере 1 миллиона или 250 тысяч также распространяется только на объекты недвижимого имущества, а не на права требования недвижимого имущества.

В связи с этим, при уступке прав требования недвижимого имущества, декларацию надо сдавать во всех случаях, независимо от стоимости объекта, срока и наличия льгот.

Но, возможно, не надо платить налог.
Применительно к этому объекту Вы можете заявить налоговый вычет в размере расходов на приобретение имущественных прав, а именно сумму, которую оплатили застройщику или другому лицу, у которого приобрели имущественные права.
По поводу включения расходов на оплату процентов по кредиту на приобретение имущественных прав точных каких-либо разъяснений минфина или законов нет. Можно применить принцип аналогии с продажей имущества, так как проценты по кредиту можно учитывать в качестве расходов на приобретении квартир на вторичном рынке, но по принципу осмотрительности можно написать письмо в вопросом в региональное управление налоговой

Снизить налог также можно использовав следующие виды налоговых вычетов (расходов):

• обучение (своё, детей до 24 лет);
• медицинские услуги (своё, детей до 18 (очных учащихся - до 24) лет, родителей, супруги);
• покупка медикаментов (при наличии рецепта врача);
• медицинское страхование;
• страхование жизни на срок от 5 лет;
• пенсионное страхование и обеспечение (долгосрочные сбережения с 2024 года);
• внесение денег на инвестиционный счёт;
• физкультурно-оздоровительные услуги.

Максимальные суммы расходов, на которые уменьшаются облагаемые доходы:

• основная сумма - 120000 рублей (по всем расходам, кроме видов перечисленных ниже). С 2024 года предел будет увеличен;
• дорогостоящее лечение (код 2 в справке об оплате медицинских услуг) - без ограничений по сумме;
• обучение детей - 50000 рублей; с 2024 года предел будет увеличен;
• внесение денег на инвестиционный счёт и долгосрочные сбережения - 400000 рублей.

Подробнее об увеличении сумм вычетов с 2024 года можно посмотреть здесь.

В связи с тем, что имущественный вычет при продаже можно заявлять только по конкретному объекту, то его надо использовать первым. Далее надо использовать социальные вычеты, так как их нельзя переносить на последующие годы. И в последнюю очередь можно использовать вычет при приобретении жилья.

Максимальная сумма вычета при приобретении жилья - 2 миллиона рублей.
Данный налоговый вычет можно заявить по жилому объекту, который завершён строительством или участку, на котором расположен завершённый объект.
Так как есть разные ставки налога: 13%, 15% или больше с 2025 года, то сумма к возврату (уменьшению) налога будет 260000, 300000 или больше с 2025 года, в зависимости от того, по какой ставке был удержан налог.
Например, стоимость продажи имущественных прав - 10 миллионов рублей, расходы на приобретение прав - 7 миллионов рублей, плюс есть налоговый вычет по приобретённому ранее жилью - 2 миллиона. Налог к уплате будет 130 тысяч.
(10 000 000 - 7 000 000 - 2 000 000) х 0,13
Социальные и инвестиционные вычеты в данном примере заявлены не были.

Ставка 15% для продажи недвижимости применяется с 2025 года с доходов от продажи, превышающие 2,4 миллионов рублей; в остальных случаях применяется ставка НДФЛ - 13%;
Подробнее об изменениях законов с 2025 года.

Если любое жилое помещение было приобретено ранее с использованием целевого кредита, то можно уменьшить облагаемые доходы и на сумму уплаченных процентов по кредиту (с начала выплаты кредита по 31 декабря года, в котором была уступка прав требования другому лицу). Данным вычетом можно воспользоваться только по одному из объектов, которые были приобретены в кредит.

Также необходимо учитывать использование материнского капитала, так как сумма материнского капитала не признаётся расходами налогоплательщика.
Если квартира приобретена двоими супругами в совместную собственность за 5 миллионов, а материнский капитал, использованный на приобретение квартиры, составил 775 628,25 руб., то сумма налогового вычета на каждого из супругов составит 2 миллиона (максимальная сумма).
Если квартира приобретена двоими супругами в совместную собственность за 3 миллиона, материнский капитал, использованный на приобретение квартиры, составил 775 628,25 руб., погашения материнским капиталом процентов банку не было, то сумма налогового вычета на двоих супругов составит 2 224 371,75 руб.. Распределить этот вычет можно по договорённости, но не более 2 миллионов на одного из супругов.

Кроме того, не являются расходами на приобретение жилья, расходы на покупку "неотделимых улучшений". Расходы на оплату кредита на "неотделимые улучшения" также не являются расходами на приобретение.