ПРИМЕЧАНИЕ: во всех приведённых далее ситуациях предполагается, что стоимость продажи не меньше, чем 0,7 кадастровой стоимости. Иначе доходом является 0,7 кадастровой стоимости и расчёт налога надо вести исходя не из стоимости продажи, а из 0,7 кадастровой стоимости.

Если было продано 2 квартиры в одном и том же году, то есть три варианта получения вычета.

Первый вариант. Если обе квартиры были проданы меньше чем за 1 миллион рублей вместе, то можно получить вычет в размере 1 миллиона. Налоговый вычет в 1 миллиона предоставляется не на каждую проданную квартиру, а на обе вместе.

Если было продано две доли, то вычет по каждой квартире можно заявить в размере доли умноженной на миллион.
Примеры суммы вычета можно посмотреть в таблице ниже.

Тут расписано, какая будет сумма вычета, если продавалось две доли: за 100 тысяч, 600 тысяч и 1 миллион, а доли были 0,3; 0,6 и 0,9.
Жёлтым выделена сумма налогового вычета в тысячах рублей.
Как такую таблицу понимать.
Суммы вычетов по каждому объекту складываются, но в каждом случае надо учитывать ограничения:

• суммы вычета по любой доле не может превышать сумму вычета, как если бы эта доля была продана отдельно;
• сумма вычета по всем долям не может превышать сумму всех долей в праве собственности умноженной на 1 миллион; если, например проданы доли 0,3 и 0,6, то максимальная сумма вычета будет 900 тысяч [1 млн. х (0,3+0,6)]
• сумма вычета в целом не может превышать 1 миллион.

Расчёты приведённые в таблице основаны, скажем, на логике. Так как расчёты сложные, то они не подтверждены законами и письмами минфина и, скорее всего, не будут подтверждены в дальнейшем.
Поэтому перед продажей, для уточнения правильности расчётов необходимо написать письмо с вопросом в областное управление налоговой.

Второй вариант. По одной квартире получить вычет в размере 1 миллиона, а по второй в размере стоимости покупки; налогооблагаемый доход нужно будет рассчитывать по каждой квартире отдельно. Например:

одна квартира была куплена за 900 тысяч и продана за 1,2 миллиона (с прибылью в 240 тысяч); вторая квартира была куплена за 1 300 000, а продана за 1 100 000 (с убытком в 120 тысяч).

Налог по первой квартире будет 26 тысяч, если воспользоваться вычетом в размере 1 миллиона (1 200 000 – 1 000 000) х 0,13

Налог по второй квартире платить не надо, так как квартира продана с убытком и доход в размере 1100000 можно уменьшить на 1300000 тысяч.

Ставка 15% для продажи недвижимости применяется с 2025 года с доходов от продажи, превышающие 2,4 миллионов рублей; в остальных случаях применяется ставка НДФЛ - 13%;
Подробнее об изменениях законов с 2025 года.

Третий вариант. По двум квартирам получить вычет в размере стоимости покупки каждой квартиры. Такой вариант можно применить, например, если обе квартиры были куплены дороже 1 миллиона.

Если было продано 3 квартиры в одном году. Вычет в размере миллиона рублей предоставляется на все квартиры сразу или на две, или на одну, но миллион рублей вычета не умножается на количество проданных квартир. По тем квартирам, по которым не был использован вычет в размере миллиона, можно использовать вычет в размере стоимости покупки.

Первый вариант. По всем квартирам получить налоговый вычет в размере 1 миллиона. То есть если квартиры были проданы за 2000000 рублей каждая, то налог придётся уплатить в размере 650 тысяч. Рассчитано следующим образом:
(3 х 2 000 000 – 1 000 000) х 0,13
_________

Второй вариант. По двум квартирам получить вычет в размере 1 миллиона, и по одной - в размере стоимости покупки.

Например: первая квартира продана за 400 тысяч, другая - за 600 тысяч, третья – за 800 тысяч. Все квартиры были проданы на 50 тысяч дороже, чем куплены.

Налог нужно будет уплатить в размере 6500 рублей. ((400 000 + 600 000 – 1 000 000) + (800000 –750000)) х 0,13
_________

Третий вариант. По одной квартире получить вычет 1 миллион, по двум другим – в размере стоимости покупки.
_________

Четвёртый вариант. По всем квартирам получить вычет в размере стоимости покупки.
_________

Расчёт вычетов при продаже трёх долей в жилых объектах аналогичен расчёту при продаже двух долей (смотреть таблицу выше), а именно,
суммы вычетов по каждому объекту складываются, но в каждом случае надо учитывать ограничения:

• суммы вычета по любой доле не может превышать сумму вычета, которая была бы в случае, если эта доля была бы продана отдельно;
• сумма вычета по всем долям не может превышать сумму всех долей в праве собственности умноженной на 1 миллион; если, например проданы доли 0,3 и 0,6, то максимальная сумма вычета будет 900 тысяч [1 млн. х (0,3+0,6)]
• сумма этого вычета в целом за год не может превышать 1 миллион.

Расчёты приведённые в таблице основаны, скажем, на логике. Так как расчёты сложные, то они не подтверждены законами и письмами минфина и, скорее всего, не будут подтверждены в дальнейшем.
Поэтому перед продажей, для уточнения правильности расчётов необходимо написать письмо с вопросом в областное управление налоговой.

Ставка 15% для продажи недвижимости применяется с 2025 года с доходов от продажи, превышающие 2,4 миллионов рублей; в остальных случаях применяется ставка НДФЛ - 13%;
Подробнее об изменениях законов с 2025 года.